Навигатор недвижимости

Классификация офисных и жилых объектов Екатеринбурга

Сегодня рынок недвижимости Екатеринбурга окончательно пробудился от посткризисной «спячки» и стремительно набирает обороты. При этом активно развиваются не только мастодонты строительной индустрии, но и малые предприятия, которые постепенно отвоёвывают право вести бизнес в этой сфере. Соответственно — растёт количество и увеличивается разнообразие возводимых объектов, будь то жилые комплексы или бизнес-центры. Для того чтобы помочь арендаторам и покупателям ориентироваться в насыщенном многообразии, один за другим были разработаны проекты классификации жилой и офисной недвижимости.

Инициировать порядок на рынке

Базовая классификация офисных зданий на территории России была разработана в 2009 году НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД). Основную задачу классификации эксперты, принимавшие участие в разработке этого документа, определили, как маркетинговый анализ рынка коммерческой недвижимости крупных городов России и присвоение должного класса офисным центрам.

Базовая классификация офисных центров была принята с учётом тенденций рынка, перспектив его развития и основных требований арендаторов.

До принятия классификации ГУД в Екатеринбурге, как и во многих других мегаполисах России, недобросовестные арендодатели нередко завышали класс своих офисных площадей, тем самым вводя в заблуждение арендаторов и участников рынка.

Намеренно завышая класс объекта, его собственник мог устанавливать необоснованно высокую стоимость аренды, либо, напротив, сдавать офисные площади по низкой ставке, тем самым создавая ощущение, что настоящие объекты класса А стоят дорого. Проще говоря, достоверная информация зачастую приносилась в жертву удачному маркетинговому ходу. Принятие классификации должно было восстановить порядок на рынке.

В каком-то смысле это произошло, однако не обошлось и без столкновения интересов, которые то и дело перерастали в ожесточённые споры. Так, некоторые игроки по-прежнему считают классификацию офисных зданий бизнес-проектом, разработанным исключительно с целью получения коммерческой выгоды.

Бизнес-центр «Палладиум»

Дать верный ориентир

Между тем, сторонники создания единой системы оценки офисной недвижимости считают, что классификация — это обязательный признак цивилизованного рынка коммерческой недвижимости, который помогает упорядочить взаимоотношения арендаторов и собственников зданий, внести ясность в отношения на рынке.

Итоги Всероссийской программы классификации бизнес-центров будут подведены в сентябре 2012 года на VI Международном инвестиционном форуме PROEstate.

Гильдия управляющих и девелоперов представит деловому сообществу реестр бизнес-центров и соответствие их параметров современным требованиям рынка. На сегодняшний день экспертами Гильдии управляющих и девелоперов классность присвоена в общей сложности 796 бизнес-центрам Екатеринбурга и ряда других городов России, в числе которых Москва, Санкт-Петербург, Самара, Тюмень, Омск и прочие. Только за последний, 2012 год эксперты успели оценить 121 объект.

Сертификационные комиссии созданы и функционируют в России с начала 2010 года. В их состав входят эксперты ГУД, авторитетные представители местного сообщества, профессионалы рынка, представители органов власти.

Такие комиссии присваивают бизнес-центрам классность, опираясь на критерии базовой классификации Гильдии управляющих и девелоперов и профессиональную оценку экспертов. Комиссия присваивает объектам класс сроком на два года, по истечении которых бизнес-центрам предстоит пройти процедуру переаттестации — объекты, получившие класс, должны подтвердить его. Классность будет подтверждаться сертификатом соответствия ГУД или фирменным знаком «Система классификации офисных центров ГУД».

В Екатеринбурге действует своя аккредитационная комиссия, которая в настоящее время уже присвоила классы ряду объектов, в числе которых бизнес-центр «Небо» (класс В), бизнес-центр «Корин-центр» (класс В+), бизнес-центр «Палладиум»
(класс А), бизнес-центр «Сенат» (класс A) и другие объекты.

Принципиальные отличия системы классификации Гильдии управляющих и девелоперов в том, что представители офисного центра сами себе не могут присвоить классность, к тому же работа экспертов ведётся на общественных началах, решение комиссией принимается путём голосования, что способствует беспристрастности в оценке.

Чтобы соответствовать высокому классу, в объект должны быть вложены большие инвестиции, что, в свою очередь, обуславливает определённый уровень ставок.

С утверждением новой классификации у арендаторов начинает, наконец, появляться чёткое понимание того, какой должен быть уровень сервиса, перечень технических характеристик и уровень арендных ставок по тому или иному объекту, а у недобросовестных арендодателей становится меньше возможностей манипулировать общественным сознанием.

Споры о том, справедлива ли классификация бизнес-центров, не утихают и по сей день, однако можно отметить, что для многих классификация является тем единственным ориентиром, который позволяет многим предпринимателям систематизировать, упорядочить имеющиеся на текущий момент предложения и выбрать подходящий «плацдарм» для развития своего бизнеса.

Жилая недвижимость

Основная причина появления классификации коммерческой недвижимости – необходимость упорядочивания рынка. То есть благодаря принятому документу арендаторы начали понимать, почему в разных бизнес-центрах стоимость одних и тех же площадей так сильно различается.

Схожая ситуация произошла и на рынке жилой недвижимости. В Екатеринбурге появилось огромное количество многоквартирных домов, при этом типовых проектов становилось всё меньше, а на смену им стали приходить уникальные жилые комплексы, сильно отличающиеся друг от друга степенью комфортабельности. Поэтому вслед за классификацией офисной недвижимости появилась необходимость унифицировать рынок жилых объектов.

Попытки выработать единую систему критериев для оценки жилья за время становления и развития рынка недвижимости предпринимались довольно давно, однако практически все ориентировались на рынок столичной недвижимости.

Жилой комплекс «Тихвин»

В регионах же классификацией жилых домов чаще всего занимались отдельные компании (девелоперы, риэлторы, консалтеры). Опираясь в основном на распространенные западные методики, свой опыт и текущие задачи, такие компании предоставляли заказчикам собственные варианты унификации и систематизации объектов недвижимости, которые зачастую не совпадали и противоречили друг другу.

Екатеринбург в этом смысле не стал исключением. Сколько-нибудь общепринятых критериев оценки качества объектов недвижимости в городе долгое время попросту не было, а созданные отдельными компаниями системы оценки воспринимались большинством участников рынка исключительно как частное мнение.

Почему же в течение долгого времени не существовало единой общепринятой классификации? Можно назвать несколько причин. Во-первых, это организационный вопрос, связанный с необходимостью собрать в одну команду представителей компаний-лидеров рынка в своем сегменте.

Для достижения максимальной объективности в выработке классификации, участие в этом процессе должны были принимать как аналитические и консалтинговые структуры, так и девелоперские, инвестиционные и управляющие компании, оценочные и риэлтерские организации.

В Екатеринбурге такая возможность появилась с созданием экспертного совета при Гильдии управляющих и девелоперов, результатом активной деятельности которого стала классификация деловых центров, о которой шла речь выше.

Многоуровневая классификация

Несовпадение интересов профессиональных участников рынка схоже с описанным выше – в классификации офисных площадей. Если цель инвестиционных и консалтинговых фирм состоит в адекватном и максимально полном отражении ситуации на рынке, то задачи девелоперов иногда совершенно противоположны.

Классификация объектов жилой недвижимости была разработана специалистами регионального представительства ГУД по Екатеринбургу и Свердловской области совместно с Уральской палатой недвижимости (УПН) в 3 квартале 2010 года.

В рамках сотрудничества по разработке классификации члены рабочей группы изучили российский и зарубежный опыт по данному направлению, сопоставили со спецификой регионального рынка и аккумулировали его для создания многоуровневой классификации, состоящей из 26 пунктов, объединённых в 10 тематических блоков:
— конструктив и строительные характеристики объекта;
— архитектурные и планировочные решения;
— отделка и внешний вид;
— паркинг и парковки;
— инженерные системы;
— социальная инфраструктура;
— безопасность;
— организация управления и эксплуатации;
— экология и энергосбережение;
— характеристики продажи.

Оценка конкретного здания по каждому из пунктов влечёт за собой присвоение ему одного из четырёх классов: «элит», «бизнес», «комфорт» и «эконом».

Основные параметры, по которым жильё одного класса отличается от другого — это используемые строительные материалы, внешний вид дома, планировка и отделка квартир, наличие парковок и система безопасности.

К примеру, дом класса «элит» не может иметь однокомнатные квартиры и быть выше 12 этажей. Он должен быть построен по индивидуальному авторскому проекту, включать квартиры только со свободной планировкой площадью от 80 квадратных метров и высотой потолков от 3 метров.

Внутри необходимо провести полную подготовку под чистовую отделку, установить двухкамерные стеклопакеты с энергосберегающим стеклом, стальные сейф-двери с встроенными видеоглазками. На каждую квартиру должно приходиться по два машино-места в закрытом паркинге. В доме обязательно наличие SPA и фитнес-центра, ресторана. Квартиры продаются напрямую от застройщика и только по рекомендации.

К классу «бизнес» требования менее жёсткие: в таких домах могут быть однокомнатные квартиры от 45 квадратных метров с высотой потолков от 2,85 метра и черновой отделкой. В паркинге, соединённом с домом подземным переходом, необходимо предусмотреть одно машино-место на квартиру, обязательны охрана и консьерж. При продаже квартиры важен, но не обязателен face-контроль будущих жильцов.

Требования к домам классов «комфорт» и «эконом» ещё мягче. В частности, они могут быть построены по проекту, который уже применялся. В доме комфорт-класса площадь квартир с улучшенной отделкой «под ключ» или черновой отделкой, двухкамерными стеклопакетами и металлической сейф-дверью начинается от 38 квадратных метров. В классе «эконом» ограничений ни по квартирам, ни по «начинке» дома почти нет. Из обязательных критериев — площадь жилья от 28 квадратных метров, наличие однокамерных стеклопакетов и металлической входной двери.

Безопасность и расположение

Ещё одна важная характеристика классификации жилой недвижимости — безопасность резидентов. В отличие от многих других пунктов, безопасность в той или иной степени должна быть обеспечена в каждом жилом доме, вне зависимости от присуждаемого ему класса. Без продуманного и всестороннего обеспечения безопасности ни одни, даже самые роскошные апартаменты, не найдут своего владельца.

Безопасность любого жилого дома представляет собой сложную многоуровневую систему, состоящую из отдельных элементов, именуемых подсистемами. Элементы, формирующие систему безопасности жилого здания:
— служба контроля доступа на территорию;
— система видеонаблюдения;
— оборудование пожарной сигнализации;
— система диспетчеризации и мониторинга инженерных систем дома.

Наконец, одним из определяющих факторов принадлежности дома к тому или иному классу застройщики называют местоположение объекта и отмечают, что жильё премиум-сегмента не может находиться на окраинах.

При этом представители отдельных строительных компаний оговариваются, что, к примеру, качество строительных работ от класса не зависит — оно везде одинаково, только расположены объекты в разных местах города и имеют разные дополнительные опции в «начинке». А расположение дома в центральных районах города накладывает весомый отпечаток на цену квадратного метра.

В заключении следует отметить, что инициированная Гильдией управляющих и девелоперов классификация объектов жилой и коммерческой недвижимости пусть и не является идеальной, вызывая споры и провоцируя различные коллизии, тем не менее, преследует благородные цели по консолидации рынка и является своего рода путеводителем для арендаторов и покупателей. И если экспертами будет проводиться её регулярная корректировка в соответствии с текущим состоянием отрасли, она вполне может стать документом, унифицирующим многообразие существующих объектов.

Категория: Строительство

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *