Росстат: обеспечение жильем — дело рук самих граждан

«Финмаркет» решил разобраться, почему общий объем жилищного строительства в России практически не растет, едва восстановившись в прошлом году до докризисного уровня. Исследование проведено на основе опубликованного на прошлой неделе Росстатом сборника «Строительство в России».

Оказалось, что в одних регионах активному наращиванию масштабов жилищного строительства не мешают ни общее замедление экономики, ни низкие доходы населения, а в других новостроек как не было, так и нет, несмотря на весь рост благосостояния. Все зависит от местных властей и их вмешательства в экономику.

Бурный рост и советские темпы

В рамках реализации нацпроекта «Доступное жилье» (2005-2007 годы) жилищное строительство в России увеличилось почти на треть и достигло советского уровня — порядка 60 млн кв. метров в год. С тех пор все попытки нарастить этот объем не дали практически никакого эффекта.

  • По итогам 2012 года в стране было построено 65,2 млн кв. метров жилья, что всего лишь на 2% больше, чем в 2008, и на 6%, чем в 1990 году.
  • Достигнуты эти результаты во многом благодаря самому населению. Если в конце советского периода граждане сами для себя строили менее 10% жилья в стране, то в прошлом году — 43,2%.
  • Зато нацпроект, а затем и кризис, негативно сказались на размере квартир. Если в 2004 году средний размер вновь построенного жилья в многоэтажках составлял 86 кв. метров, то в 2011 году (более свежих данных в сборнике Росстата пока нет) — чуть более 79 кв. метров.
  • Менее существенным было снижение площади индивидуальных домов: с 139 до 133 кв. метров.

География строек

Тройка лидеров по объемам ввода нового жилья в 2011 году выглядела так: Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. Москва отставала, но решение президента Медведева прирезать к ней кусок области в 2012 году спутало все статистические карты. Москва немного поднялась в рейтинге, а вот Московская область (на нее приходилось чуть менее 11% общего жилищного строительства страны), наоборот, просела и уступила пальму первенства Тюменской.

Что касается темпов роста, то в стране появился неожиданный лидер: как и в случае с банковскими депозитами, Чечня стремительно сокращает разрыв с регионами центральной России.

  • Еще в 2011 году Москва по жилищному строительству в 2,5 раза просела по сравнению с временами мэра Юрия Лужкова и находилась только на восьмом месте в стране, отстав даже от Свердловской области.
  • После того, как от Московской области откусили весьма перспективный для жилой застройки кусок, она уступила пальму первенства по строительству жилья на 1000 жителей южной (внеокружной) части Тюменской области. В 2012 году там было построено 1002 кв. метра на каждую тысячу жителей. В идущей следом Московской области — 956 кв. метров (в 2011 году этот показатель там был равен 1145 кв. метров).
  • Тройку лидеров замыкает Краснодарский край с 815 кв. метрами на тысячу жителей.
  • Абсолютными аутсайдерами по данному показателю в прошлом году стали Коми (96 кв. метров на 1000 жителей), Мурманская область (31) и Чукотка (24). Мощным спуртом из тройки аутсайдеров в 2012 году ушла Чечня, нарастив объемы жилищного строительства сразу в 4,2 раза, причем преимущественно за счет индивидуального строительства.

Частная инициатива

Чеченские бурные темпы роста объемов вводимого жилья не случайны: там, а также в некоторых регионах юга России, жилье в основном строят сами граждане, предпочитая отдельные дома многоквартирным. Вообще, частная инициатива кажется лучшим драйвером роста, нежели государственные программы и различные жилищные сертификаты. Чем выше доля индивидуального строительства в регионе, тем меньше падение объемов строительства после кризиса и быстрее рост. Коэффициент корреляции между этими двумя показателями положительный, хотя и не очень большой — 0,18.

  • Республики Северного Кавказа, обычно демонстрирующие схожие социально-экономические показатели, в данном случае резко разошлись. Если Карачаево-Черкесия, Ингушетия и Адыгея входят в десятку регионов с наименьшем количеством вводимого жилья на человека (Москва, кстати, по этому показателю на 11 месте снизу), совсем немного лучше ситуация в Чечне и Северной Осетии, то интенсивность жилищного строительства в Кабардино-Балкарии существенно выше, а в Дагестане ввод жилья на одного жителя находился выше среднероссийского уровня — 480 и 456 кв. метров на 1000 жителей соответственно.
  • В большинстве республик Северного Кавказа, а также в примкнувших к ним Астраханской и Белгородской областях на частников приходится 80-90% вводимого жилья. Мал вклад нового многоэтажного строительства в депрессивных Туве и Республике Алтай. Более 70% жилья строится гражданами самостоятельно в Липецкой, Тамбовской областях и Бурятии.
  • Меньше всего индивидуальных домов вводится, естественно, в Санкт-Петербурге — всего 4,3%, и в Москве — 4,7% (это опять же с территорией Новой Москвы; в 2011 году в столице частные дома составляли всего 1,4% от общего объема нового жилья). Крайне мало индивидуального строительства в северных регионах: в Магаданской области, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком округах, Мурманской, Амурской областях. Но интересно, что в десятку территорий с наименьшей долей самостроя попали также Северная Осетия и Калининградская область.
  • Практически во всех республиках Северного Кавказа объемы жилищного строительства в 2012 году по сравнению с 2008 годом выросли. Причем в Чечне — в 5,7 раза, в Калмыкии и Ингушетии — на 44%.
  • На 55% выросли масштабы жилищного строительства в Дагестане, что можно смело отнести к достижению национального масштаба. Особенно на фоне общероссийского показателя: по итогам 2012 года объемы ввода жилья в целом по стране наконец-то опередили докризисный уровень на 1,8%.
  • Прошлого лидера по темпам роста жилищного строительства — Мурманскую область, где квадратных метров строится в 2,6 раза больше, чем до кризиса, — опередила в прошлом году Чечня. Впрочем, оба «лидера» — среди отстающих по общим объемам строительства.

Отстающие регионы

В 29 регионах жилищное строительство из кризиса так и не вышло, и в большинстве из них положение только усугубляется.

  • Более чем в полтора раза упали темпы строительства в Коми и Ненецком округе.
  • На треть сократился ввод жилья в Смоленской, Вологодской и Калининградской областях, на четверть — в Омской, Курганской и Тульской областях. Последнее выглядит особенно странно, если взглянуть на аналогичные по уровню развития соседние регионы — в Брянской и Костромской областях жилья стали вводить на 40% больше.
  • У соседей Челябинска (минус 17%) и Кургана по Уральскому федеральному округу тоже заметный рост: в южной части Тюменской области — на четверть, в Свердловской области — на 10%.
  • В Псковской области, традиционно менее привлекательной и динамичной, чем Калининград, сейчас строится на 23% больше жилья, чем до кризиса.

Сергей Сиваев, Институт экономики города:

«В идеале уровень цен на жилье и объемы строительства должны определяться привлекательностью региона.

Но проблема запуска жилищного строительства в значительной степени политическая. Ее решение сдерживается монопольным характером существующих застройщиков. Они фактически регулируют темпы строительства там, где рынки поделены достаточно жестко. Сейчас земли под застройку раскуплено в разы больше, чем ведется строительства. Застройщики ждут более выгодного момента, пользуясь своим монопольным правом.

Столь существенная дифференциация регионов по темпам жилищного строительства — это в первую очередь характеристика монополизации строительного рынка. Там, где темпы ниже, там больше уровень монополизации».

Наталья Зубаревич, директор региональной программы Независимого института социальной политики (НИСП):

«Кризис не так существенно повлиял на географию ввода жилья. Общего тренда нет — регионы с большими докризисными душевыми объемами ввода жилья имеют разную динамику — от продолжения роста (Краснодарский край, Татарстан, Тюменская область) до сильного спада (Московская, Ленинградская, Калининградская области).

В Москве ввод жилья в расчете на 1000 населения теперь ниже, чем во многих дальневосточных регионах, поскольку в городе не осталось свободных площадей для массовой застройки, просто не давались разрешения под строительство, а цены на жилье остаются запредельно высокими.

Усиление лидерства Московской области, на которую приходится 13% вводимого в стране жилья, — это следствие выноса жилищного строительства во внешнюю зону столичной агломерации с более низкими ценами и свободными площадями под застройку. На Краснодарский край приходится 6% российского жилья, его доля растет благодаря приходу инвесторов, вовлеченных в олимпийские стройки, опережающему росту доходов населения и платежеспособного спроса. Стабильна и доля Татарстана (4%), который продолжает программы поддержки жилищного строительства.

По относительным показателям (на 1000 населения), кроме вышеперечисленных, лидерами остаются Белгородская область и Чувашия, в них значительная часть жилья строится населением за счет собственных средств. Зато Калининградская область и Санкт-Петербург, где преобладает индустриальное домостроение, заметно сократили объемы ввода жилья под влиянием кризиса.

Но основные сдвиги обусловлены иными факторами. В крупнейших агломерациях и регионах с городами-миллионниками преобладал спад, как и в нефтегазодобывающих территориях, поскольку платежеспособный спрос и рынок сжались. Росли же в основном регионы, получившие деньги государства на жилищное строительство (трансферты из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, финансирование Олимпиады, Универсиады и др.) Очень сильно подняли Приморский край бюджетные инвестиции в саммит АТЭС. Строится Юг. Но господдержка, как основа роста, не обеспечивает устойчивого выхода из кризиса жилищного строительства.

Со сменой власти в регионе это никак не связано. На падении ввода жилья в динамично развивавшихся территориях сказались экономические трудности и падение платежеспособного спроса. Кризис затронул их прежде всего. Там же, как правило, оказались наиболее перекредитованы застройщики и потребители. Единый вектор вычленить довольно сложно. Есть три базовых зависимости: динамика развития региона, уровень закредитованности, господдержка».

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

«Самая первая причина сокращения жилищного строительства в Москве — снижение спроса в кризис. Вторая — при смене мэра был законсервирован значительный объем предоставленных площадок.

Именно потому, что в Москве резко обвалился объем ввода, Московская область просто перехватила денежные потоки. В итоге Подмосковье конкурировало не только в эконом-классе, но и в бизнес-классе и элите. Другое дело, что подмосковное жилье не является полноценной заменой столичной недвижимости из-за плохой транспортной доступности. И решить эту задачу гораздо сложнее, чем увеличить объемы жилищного строительства в Москве.

В столице есть потенциал для роста жилищного строительства даже в докризисных объемах лет на десять вперед. В основном это территории бывших промышленных предприятий: там есть все коммуникации и даже метро подведено. Другое дело, что уплотнение жилой застройки — это не очень хороший способ развития города. Он идет вразрез с интересами граждан.

С другой стороны, категорически неправилен подход, когда подмосковные территории стали превращаться в спальные районы для тех, кто работает в столице. Там надо создавать социальную среду, инфраструктуру, промышленное производство, рабочие места.

В других регионах темпы жилищного строительства зависят от двух факторов: темпов экономического развития, как следствие — покупательского спроса, и административного ресурса, желания власти сделать строительство более прозрачным и адекватным».

Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ:

«Очень многое зависит от губернаторов, местных властей, прежде всего, муниципалитетов. Если их политика направлена на стимулирование строительства, привлечение инвесторов, создание льготных условий для них, увеличение собственных вложений — в таких регионах жилищное строительство активизируется.

Сильное влияние на рынок оказывают такие крупные инвесторы, как Минобороны.

Я не верю, что какие-то губернаторы вступают в сговор с девелоперами, чтобы снизить количество строящегося жилья и увеличить его стоимость. Слишком большое социальное и политическое звучание имеет эта тема. Скорее могут быть виноваты неумелые действия властей».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Среди фундаментальных драйверов роста жилищного строительства можно выделить такие факторы, как рост платежеспособности населения, понижение стоимости жилья, увеличение ипотечных программ, реализация государственных программ по стимулированию жилищного строительства.

В отсутствии кардинальных изменений в уровне роста благосостояния населения в сравнении с докризисным периодом, возможно, именно фактор государственного участия сыграл решающую роль в развитии жилищного строительства в регионах. Уровень реализации правительственных программ по содействию жилищному строительству, количество выданных разрешений на застройку территорий, по нашему мнению, могли стать основной причиной разнонаправленного развития в темпах жилищного строительства по отдельным регионам».

Источник http://finlenta.forblabla.com/blog/45933452451/Rosstat-obespechenie-zhilem—delo-ruk-samih-grazhdan?from=mail&l=bnq_bn&bp_id_click=43387257096&bpid=43387257096

Тэги:

Категория: Отрасли, Строительство

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *